Vastgoed
Vastgoed als asset class
Indirect vastgoed was afgelopen jaren een goed renderende asset class. Instromen in de categorie zijn over de gehele wereld sterk toegenomen. De studies van Investment Solutions met betrekking tot de strategische asset & liabilities mix onderstrepen het belang van indirect vastgoed in een gediversifieerde portefeuille.
De aantrekkelijkheid wordt verder onderbouwd door verscheidene trends en karakteristieken. Karakteristieken van indirect vastgoed zijn natuurlijk de transparantie en duidelijkheid van het onderpand, de stabiele hoge dividend uitkering en de rol als inflatiehedge. Een zeer belangrijke trend is daarnaast de verREITisering . Deze structuur zorgt er voor dat vastgoed meer liquide verhandeld kan worden. De correlatie met aandelenmarkten daalt doordat de vastgoedfondsen het merendeel van de door hen gecreëerde cashflow moeten uitkeren als dividend en slechts een klein gedeelte kunnen investeren. De relatieve hoogte van het dividend vergeleken met de benchmark rente (=10 jaars bond yield) wordt belangrijk.
Portefeuille Aansturing/Management
Door de grote verscheidenheid binnen de benchmark is er ruimte om waarde toe te voegen door actief management. Het actieve beleid richt zich met name op de lange termijn. Factoren die essentieel zijn in beslissingen zijn:
- kwalitatief goed management
hoog dividend - hoog totaal kapitaal rendement
Er zijn diverse waarderingsmaatstaven die op lange termijn waarde kunnen toevoegen. Deze doen het echter niet in elke markt goed, daarmee zal de portefeuille manager rekening moeten houden.
Kwalitatief goed management
Kwaliteit van het management van een vastgoedfonds wordt gezien als een essentiële factor in de ondernemingsanalyse; alleen (financieel) uitmuntend management zal in staat zijn uitmuntende resultaten voor de belegger te genereren. Deze factor is een kwalitatieve inschatting die gebaseerd wordt op historische beslissingen en marktanticipaties van de verschillende managementteams.Dividendrendement
Uit diverse studies blijkt dat het dividend een zeer belangrijke factor is in het totaal rendement op lange termijn. Dividend maakt op een 10 jaarshorizon ongeveer tussen de 66% en 75% uit van het totale rendement van een aandeel.
Het directe rendement van vastgoedaandelen maakt een aanzienlijk aandeel uit van het totale rendement van vastgoedaandelen. Vanwege het karakter van de verschillende vastgoedfondsen (het benodigde werkkapitaal is veelal lager dan de ontvangen middelen uit verhuur) kan veelal een aanzienlijk deel van het directe rendement uitgekeerd worden. Het dividend en de ontwikkeling van het dividend kan derhalve gebruikt worden als schatting voor de ontwikkeling van het direct rendement. Hogere dividendrendementen kunnen aantrekkelijke waarderingsniveau’s impliceren en omgekeerd.
Totaal kapitaal rendement
Naast de totale waarde van het kapitaal in gebruik dient tevens gekeken te worden naar het rendement op dit kapitaal om te beoordelen hoe efficiënt het kapitaal gebruikt wordt. Het directe rendement is voor vastgoedondernemingen een relatief zekere inkomstenstroom daar het merendeel van de inkomsten volgen uit huurcontracten met langere looptijden. Daarnaast levert deze inkomstenstroom veelal de grootste bijdrage aan het totale rendement van de onderneming.
Een internationale vergelijking van deze gegevens is dan ook wenselijk. Het bedrijfsresultaat voor afschrijvingen geeft het beste het directe rendement op het onderliggende vastgoedkapitaal weer. Het bedrijfsresultaat is de meest zuivere schatter om een internationale vergelijking van rendementen mogelijk te maken, doordat in het bedrijfsresultaat vrijwel geen lokale factoren als afschrijvingen en belastingen verstorend kunnen optreden. Middels aggregatie van deze gegevens op ondernemingsniveau tot landenniveau’s wordt een vergelijking op landenniveau mogelijk gemaakt. Een hoger direct rendement van een land, in vergelijking met de andere landen, maakt dit land relatief aantrekkelijker.