Skip to main content

Welkom username.

Uw vorige bezoek was op 00-00-0000 om 00:00 uur

Search form

Q&A eigen woning en aftrek hypotheekrente

10 december 2012

Het ministerie van Financiën publiceerde op 6 december een lijst met 27 vragen en antwoorden over de fiscale behandeling van de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek. Een dag later verscheen een brief met antwoorden op vragen die Eerste Kamerleden hebben gesteld tijdens de behandeling van het wetsvoorstel over de fiscale behandeling van de eigen woning. Hierin kondigde de minister extra tijd aan om een aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een spaarhypotheek. Hierna hebben wij een selectie van de vragen en antwoorden en de brief opgenomen. 

Voor de duidelijkheid hebben wij de onderdelen opgedeeld in een aantal categorieën:

  • Eigen woning; ongewijzigde situatie
  • Aankoop nieuwe woning
  • Verkoop oude woning
  • Overgangsrecht kapitaalverzekering eigen woning, inclusief tegemoetkoming minister

1. Renteaftrek ongewijzigd

Wanneer mag ik gebruik maken van het overgangsrecht en hoef ik dus niet af te lossen om recht op aftrek te krijgen? 

Het overgangsrecht is van toepassing als een belastingplichtige op 31 december 2012 een eigen woning met een daarop rustende eigenwoningschuld heeft. Deze groep hoeft niet af te lossen om een recht op rente-aftrek te verkrijgen. 

En als je op 31 december 2012 geen eigenwoningschuld hebt, val je dus niet onder het overgangsrecht? 

Ja, tenzij je gebruik kunt maken van één van de drie uitzonderingen. Deze uitzonderingen gelden voor:

  1. belastingplichtigen die op 31 december 2012 geen eigen woning en eigenwoningschuld hebben maar dat in 2012 wel hadden en in 2013 weer zullen hebben (met name gericht op 'tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in;
  2. belastingplichtigen die op 31 december 2012 geen eigen woning en eigenwoningschuld hebben maar na 31 december 2012 (en voor 31 december 2021) weer terugkeren in een woning die voor 31 december 2012 laatstelijk een eigen woning is geweest, zonder dat na 31 december 2012 een andere woning als een eigen woning is aan te merken geweest (met name gericht op 'expats') en;
  3. belastingplichtigen die op 31 december 2012 beschikken over een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst of een koop-aannemingsovereenkomst die leiden tot een verwerving van de eigen woning in 2013. 

 

In deze uitzonderingsgevallen kan ook renteaftrek over een niet-aflossingslening bestaan die in 2013 tot stand is gekomen.

Wat is een onherroepelijke, schriftelijke koopovereenkomst? 

Dat is een voorlopig koopcontract dat door koper en verkoper is ondertekend en waarin de reële koopprijs is vermeld. De gebruikelijke bedingen doen niets af aan het onherroepelijk zijn. Dat betekent dat bijvoorbeeld het voorbehoud van financiering op 31 december 2012 nog niet verstreken hoeft te zijn. Dat geldt ook voor de driedaagse bedenktijd voor de koper. Voor de op 31 december 2012 bestaande koop-aannemingsovereenkomst geldt hetzelfde. De eigendomsakte hoeft dus niet voor 1 januari 2013 te zijn gepasseerd noch hoeft voor 1 januari 2013 de hypotheekofferte te zijn geaccepteerd.

Wanneer is er sprake van een nieuwe hypotheek? (Is dat na afloop van een bestaande hypotheek, of bij aangaan van een eerste hypotheek, of bij extra bijlenen?)

De hypotheekrenteaftrek blijft voor bestaande hypotheken onveranderd. Ook verandert er niets ten aanzien van de aan de bestaande hypotheek gekoppelde spaar- en verzekeringsproducten. Bij het oversluiten van een bestaande hypotheek (bijv. naar een andere hypotheekverstrekker) verandert er niets aan de renteaftrek, als er geen extra bedrag wordt bijgeleend. Bij het ophogen van de hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing, geldt voor het extra bedrag dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is als het bedrag volledig wordt afgelost binnen 30 jaar en ten minste annuïtair.

Wat gaat er vanaf 1 januari 2014 gebeuren? 

Vanaf 1 januari 2014 wordt het percentage waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken in 28 stappen van 0,5%-punt verlaagd van 52% naar 38%. Gegeven de huidige tariefstructuur in de inkomstenbelasting krijgen de eerste 20 jaar alleen belastingplichtigen die de hypotheekrente aftrekken tegen het toptarief te maken met de maatregel. Deze maatregel vormt geen onderdeel van het wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning. In de loop van 2013 wordt een wetsvoorstel ingediend.

2. Aankoop nieuwe woning

Wat gaat er veranderen voor de koper van een huis?

De hypotheekrente blijft aftrekbaar, maar vanaf 1 januari 2013 moeten nieuwe hypotheken in maximaal 30 jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.

Wat gebeurt en nu met de overdrachtsbelasting?

Het overdrachtsbelastingtarief voor woningen bedraagt permanent twee procent. Voor niet-woningen blijft het tarief zes procent.

Wat betekent dat een nieuwe hypotheek volledig annuïtair moet worden afgelost? 

Dat betekent dat in het hypotheekcontract is afgesproken dat de lening gedurende de looptijd van de hypotheek wordt afgelost, waardoor vermogen wordt opgebouwd. Je betaalt elke periode een vast bedrag dat bestaat uit rente en uit aflossing. In het begin van de looptijd betaal je weinig aflossing en veel rente en aan het eind van de looptijd is het precies andersom. Dit betekent dat de hypotheekrenteaftrek steeds minder wordt, zodat de netto maandlasten hoger worden. Na 30 jaar is de hypotheek geheel afgelost.

Kan een nieuwe hypotheek nog anders dan annuïtair worden afgelost? 

Natuurlijk!  De maatregelen zien alleen op de vraag of de betaalde rente in aftrek mag worden gebracht. Er wordt op geen enkele wijze een verbod geïntroduceerd op bepaalde hypotheekvormen. De rente mag in aftrek worden gebracht als de hypotheek gedurende de looptijd ten minste annuïtair in maximaal 30 jaar wordt afgelost naar nihil. Ten minste annuïtair betekent bijvoorbeeld dat een lineaire aflossingshypotheek ook voor renteaftrek in aanmerking komt, omdat je dan méér aflost dan volgens een annuïtair schema.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat een annuïtaire (of lineaire) aflossingshypotheek die in minder dan 30 jaar tot nihil wordt afgelost, ook voor renteaftrek in aanmerking komt (al is er dan wel minder dan 30 jaar renteaftrek).

LOAN-TO-VALUE RATIO (MAXIMAAL TE LENEN BEDRAG) 

Wat betekent 'loan to value'?

Loan to value betekent de verhouding tussen de hoogte van een lening en de waarde van de woning. Een maximale loan-to-value ratio van 100% betekent dat maximaal 100% van de waarde van een koopwoning mag worden gefinancierd met een lening.

Hoeveel kan ik lenen voor een hypotheek? 

Op dit moment kun je maximaal 106% van de waarde van een woning financieren met een hypotheek. Dit betekent dat je al begint met een restschuld. Dit is een risico voor de consument en de bank.  De maximale loan-to-value ratio zal daarom de komende 6 jaar met kleine stapjes van 1%-punt per jaar worden verlaagd tot 100%.

3. Renteaftrek over restschuld

Waarom kon rente over een restschuld niet worden afgetrokken? 

Een restschuld wordt kort gezegd niet aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van een eigen woning. Hierdoor vormt de restschuld een onderdeel van de heffingsgrondslag in box 3. Het vorige kabinet heeft stappen genomen om de restschuldproblematiek structureel te verkleinen. Dit kabinet zet dit beleid voort. Het kabinet stelt vast dat deze structurele maatregelen op korte termijn geen verlichting bieden aan een kwetsbare groep op de woningmarkt. Daarom wordt toegestaan dat mensen wier restschuld ontstaat in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017 de rente daarover mogen aftrekken in box 1. Voor het ontstaan van de restschuld is het moment van vervreemding (veelal het moment van juridische levering) bepalend. Het kabinet heeft voorgesteld dat de betreffende groep gedurende vijf jaar de rente mag aftrekken. Dankzij de Tweede Kamer is dat een aftrekperiode van tien jaar geworden.

Waarom vangt die periode op 29 oktober 2012 aan? Heb je helemaal geen recht op aftrek als de restschuld een dag eerder is ontstaan? 

Op 29 oktober 2012 is het regeerakkoord 'Bruggen slaan' gepresenteerd. Vanaf dat moment kon kennis worden genomen van het voornemen dat de rente over restschulden tijdelijk en onder voorwaarden zou kunnen worden afgetrokken. Om te voorkomen dat belastingplichtigen tot 1 januari 2013 wachten met de verkoop is er voor gekozen de maatregel per datum openbaarmaking in werking te laten treden. Een voor 29 oktober 2012 ontstane restschuld komt niet in het bereik van de restschuldfaciliteit. De restschuldfaciliteit beoogt immers een maatregel te zijn die burgers, met het oog op de situatie op de woningmarkt, een zetje geeft om de eigen woning ondanks de restschuld te verkopen.

4. Overgangsrecht kapitaalverzekering eigen woning

Wanneer mag ik gebruik maken van het overgangsrecht en wordt mijn aan de eigenwoningschuld gekoppeld spaar- of beleggingsproduct (KEW, BEW of SEW) in box 1 vrijgesteld? 

Het aan de eigenwoningschuld gekoppelde spaar- of beleggingsproduct 'volgt' als het ware de eigenwoningschuld. Als de schuld onder het overgangsrecht valt, geldt dat in beginsel ook voor het aan de schuld gekoppelde spaar- of beleggingsproduct.

Kan na 31 december 2012 nog een in box 1 vrijgesteld spaar- of beleggingsproduct aan de eigenwoningschuld worden gekoppeld? 

Nee, de spaar- en beleggingsproducten die vanaf 1 januari 2013 tot stand komen worden in box 3 belast. Dit is anders indien:

  • het spaar- of beleggingsproduct wordt gekoppeld aan een lening die in 2013 tot stand komt en de lening onder het overgangsrecht valt;
  • belastingplichtige gebruik kan maken van de overgangstermijn die loopt tot 1 april 2013.

Voor wie geldt die overgangstermijn tot 1 april 2013? 

Voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 beschikken over een eigen woning en een eigenwoningschuld. En daarnaast op dat moment beschikken over een kapitaalverzekering, spaarrekening of beleggingsrecht dat voldoet aan de voorwaarden om als KEW, SEW of BEW te worden aangemerkt maar niet formeel is gekoppeld aan de eigen woning. Deze kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen of beleggingsrechten mogen tot 1 april 2013 worden omgezet in een KEW, SEW onderscheidenlijk BEW. Vanaf het moment van omzetting geldt de box 1 vrijstelling. De kapitaalverzekeringen, spaarrekeningen of beleggingsrechten behoren op 1 januari 2013 wel tot de heffingsgrondslag van box 3.

Bestaat er een overgangstermijn voor mensen die nu hun bestaande aflossingsvrije lening nog (deels) willen omzetten in een (bank)spaarhypotheek want als ze dat niet doen voor 1 januari 2013 wordt het (bank)spaarproduct belast in box 3? 

Ja. Vanwege de korte tijd die belastingplichtigen hebben om een bestaande aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een (bank)spaarhypotheek, heeft de minister de termijn verlengd met drie maanden. De omzetting van bijvoorbeeld een bestaande aflossingsvrije hypotheek in een (bank)spaarhypotheek kan dus tot 1 april 2013. Deze groep krijgt de mogelijkheid om een in box 1 vrijgestelde KEW tot stand te brengen waarvan contractueel wordt bepaald dat het kapitaal wordt aangewend voor de aflossing van een (op 31 december 2012) bestaande eigenwoningschuld. Dit heeft de minister bekend gemaakt in zijn brief van 7 december aan de Eerste Kamer.

Conclusie

Voor veel eigen woningbezitters en mensen die een eigen woning willen kopen, zijn veel fiscale regels veranderd. Lang niet iedereen had een goed overzicht van het gevolg van deze wijzigingen op zijn individuele situatie. De vragen en antwoorden die het ministerie publiceerde, kunnen helpen om een overzicht te krijgen. Uiteraard kunnen woningbezitters ook een afspraak maken met een financieel adviseur om de individuele situatie te bekijken en wellicht besluiten om actie te ondernemen.

De tegemoetkoming van de minister om mensen extra tijd te geven om een aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een spaarhypotheek is natuurlijk te verwelkomen. Financiële dienstverleners worden overstelpt met verzoeken tot omzetting waardoor niet alle aanvragen voor 31 december 2012 behandeld kunnen worden. De uitbreiding van de termijn geeft de financiële dienstverleners en de belastingplichtigen meer lucht.

 

Auteur: Erik Schouten, adviseur Aegon Adfis

Bronnen:

Brochure Ministerie van Financiën, "Vragen en antwoorden over de nieuwe regels voor de hypotheekrenteaftrek", 6 december 2012.

Brief van minister Blok (Wonen en Rijksdienst), mede namens de staatssecretaris van Financiën, aan de Eerste Kamer met de memorie van antwoord van de wetsvoorstellen Wet herziening fiscale behandeling eigen woning en Wet verhuurderheffing, 7 december 2012.