Skip to main content

Welkom username.

Uw vorige bezoek was op 00-00-0000 om 00:00 uur

Search form

Woonakkoord: wat betekent dit?

15 februari 2013

 Op 12 februari heeft het kabinet samen met D66, ChristenUnie, SGP en de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de woningmarkt en de bouwsector. De fiscale maatregelen met betrekking tot de eigen woning zijn wonderlijk te noemen.

 

Volgens het kabinet geeft het woningmarktakkoord de consument en de sector zekerheid voor de lange termijn. Ook worden de effecten van belangrijke hervormingen uit het regeerakkoord voor de woningmarkt, de bouwsector en specifieke groepen verzacht. De belangrijkste maatregelen zijn de volgende.

 

Huren en kopen

Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord) voor de inkomensgroep boven € 43.000 euro per jaar. Voor de inkomensgroep tussen € 33.614 en € 43.000 wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot € 33.614 gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog.
De verhuurdersheffing die de woningcorporaties zullen moeten afdragen zal langzamer oplopen. Hij bedraagt in 2013 50 miljoen en loopt op tot 1,7 miljard euro in 2017. De heffing kan volgens het kabinet en partijen structureel meer dan volledig en in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Corporaties kunnen ook zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen en efficiënter werken.
Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. De rente voor deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest doordat de rente voor de tweede lening niet aftrekbaar is. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.
De bijdrage van het Rijk aan de startersleningen wordt in 2013 verhoogd van 20 naar 50 miljoen euro. Daarmee kunnen circa 11.000 startersleningen worden verstrekt.

 

Bouwen

Het kabinet en D66, CU en SGP gaan de investeringscapaciteit in de bouw stimuleren door:
- Een BTW-verlaging van 21 naar 6% voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw gedurende een jaar, ingaand 1 maart 2013.
- Een investeringsfonds van 150 miljoen voor energiebesparende maatregelen in de gebouwde omgeving zowel voor verhuurders als voor eigen woningbezitters. Het fonds wordt aangevuld met middelen uit de markt, zodat het zal verviervoudigen tot 600 miljoen.

 

Overige maatregelen

Mensen die te maken krijgen met een inkomensdaling, terwijl zij eerder een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, krijgen recht op huurverlaging. Dit tot het niveau dat zij aan huur zouden hebben moeten betalen als zij geen inkomensafhankelijke huurverhoging zouden hebben gekregen; met een maximum van twee jaar terugwerkende kracht. En tot het niveau van de huurtoeslaggrens als de huurprijs daarboven was gestegen.
De privacy van de huurders zal worden gerespecteerd doordat de huurder geen inkomensgegevens aan de verhuurder hoeft te verstrekken. De verhuurders krijgen van de Belastingdienst te horen in welke inkomenscategorie de huurder valt.
Om de laagste inkomensgroep te ontzien zal het budget voor de huurtoeslag van 2013 tot en met 2017 worden verhoogd, naar respectievelijk 135, 225, 315 en 420 miljoen euro.
Voor gehandicapten en chronisch zieken met een nader te bepalen indicatie kan via een hardheidsclausule een uitzondering gemaakt worden voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Kabinet en partijen willen hiermee voorkomen dat er investeringen in aanpassingen van woningen verloren gaan en mantelzorg zou worden ontmoedigd.

 

Hypotheekrenteaftrek

Onderstaand een uiteenzetting met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek zoals het kabinet dat voor ogen staat (afkomstig van de site van de SGP). Uitgangspunt blijft dat de overheid aflossen fiscaal stimuleert. Aan de fiscale wetgeving verandert niets. Wel zullen de belastingdienst en de AFM aangeven dat 50% aflossing mogelijk is, mits voldaan wordt aan de wetgeving. Daardoor kunnen kopers desgewenst het volgende product afnemen bij banken (als zij dat aanbieden en in het individuele geval verantwoord achten).

Het product bestaat uit twee leningen. De eerste lening is de standaard annuïtaire lening, conform de huidige wetgeving, die de aankoop volledig financiert (na aftrek van inbreng eigen middelen). Er wordt volledig afgelost via een annuïtair schema in 30 jaar. De tweede lening is een annuïtaire lening die tegelijkertijd wordt afgesproken met een looptijd van 30 jaar en een schuld bij startdatum gelijk aan nul. Deze lening wordt in 30 jaar opgebouwd naar een waarde van 50% van de waarde van de woning bij aankoop (na aftrek van inbreng eigen middelen). Op hetzelfde moment dat een bedrag afgelost wordt op de eerste lening, wordt de helft van dat bedrag toegevoegd aan de tweede lening. Mensen storten dus de aflossing op de rekening van de bank en krijgen de helft van die aflossing terug via de tweede lening op hun rekening. De rente op de eerste lening is aftrekbaar voor de belasting. De rente op de tweede lening niet. De AFM zal eisen dat het rentepercentage voor beide leningen identiek is zodat rentearbitrage voorkomen wordt en dat beide leningen een hypothecaire lening zijn.

Voor dit product is duidelijk dat over de hele looptijd de kosten hoger zijn dan voor een enkelvoudige lening waarbij 100% afgelost wordt. Maar de eerste jaren zijn de lasten voor de koper lager omdat per saldo minder afgelost wordt. De consument kan zo kiezen tussen een goedkopere lening met hogere maandlasten aan het begin of een duurdere lening met lagere maandlasten aan het eind. In de eerste 18 jaar (afhankelijk van rentepercentage, hoogte van de lening en aftrekpercentage belastingen) is het voordeel in maandlasten tussen de 10% en 20%. Deze variant leidt tot een ongeveer vergelijkbaar risicoprofiel als de tot voor kort vaak gebruikte hypotheekcombinatie van 50% aflossingsvrij en 50% banksparen.
Grafisch ziet het product er uit als weergegeven in onderstaande figuur.

Commentaar

Volgens het regeerakkoord zou vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf, 52%), in stappen van een half procent per jaar teruggebracht worden naar het tarief van de derde schijf. De opbrengst zou jaarlijks teruggesluisd worden naar de groep die door de maatregel geraakt wordt. Voor de helft door verlaging van het hoogste tarief in de inkomstenbelasting en voor de helft door verlenging van de derde belastingschijf. In het woonakkoord wordt hier met geen woord over gesproken. Het lijkt te optimistisch om te veronderstellen dat hiermee deze maatregel van de baan zou zijn. In tegendeel, deze maatregel zou gebruikt kunnen worden om het financiële gat van het woonakkoord te vullen. Door bijvoorbeeld de aftrek niet met een half procent per jaar terug te brengen maar met één procent.

De enige nieuwe maatregel met betrekking tot de fiscaliteit van de eigen woning is de mogelijkheid om een extra schuld aan te gaan waarvan de rente niet aftrekbaar is. Dat betekent dat deze schuld in box 3 terecht komt. De woningbezitter heeft na 30 of 35 jaren een schuld van maximaal 50% van de waarde van de woning. En het doel van het kabinet was nu juist om de omvang van de schulden met betrekking tot de eigen woning te verlagen. Dat gaat met deze maatregel minder goed lukken. 
Om een juiste vergelijking te maken tussen een 100% annuiteitenhypotheek en deze nieuwe variant moet de op te bouwen schuld - en de omgang hiermee in de toekomst - meegenomen worden in het advies naar de klant.

 

Auteur: Erik Schouten, adviseur AEGON Adfis

Bronnen:  Brief van minister Blok van 13 februari 2013 aan de Tweede Kamer, website van de SGP (www.sgp.nl).