Hypotheekrenteaftrek

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Wie een huis koopt, heeft meestal een hypotheek nodig. Dat is een lening, en over een lening betaalt u rente en aflossing. De rente die u over een hypotheek betaalt, heet hypotheekrente. Voor een huis heeft u veel geld nodig. Een hypotheek is dan ook een grote lening. Het duurt lang voordat u die heeft afgelost. En al die tijd betaalt u hypotheekrente over het bedrag van de lening dat nog open staat

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Inkomstenbelasting betalen de meeste mensen. Het inkomen waar u belasting over betaalt, heet het belastbaar inkomen. Hoe hoger uw belastbaar inkomen is, hoe meer inkomstenbelasting u betaalt. Als u een hypotheek heeft, kunt u (als u voldoet aan de voorwaarden) een deel van de hypotheekrente aftrekken van dit belastbaar inkomen. Dit doet u bij uw jaarlijkse belastingaangifte. Het belastbaar inkomen wordt daardoor lager. U hoeft dus minder inkomstenbelasting te betalen. Dat is het gevolg van de hypotheekrenteaftrek.

Hoe werkt dat in de praktijk?

U geeft jaarlijks bij uw belastingaangifte in box 1 uw inkomen uit werk en woning aan. Heeft u een eigen woning? Dan mag u de hypotheekrente invullen als aftrekpost in box 1. Daarnaast moet u voor uw eigen woning een bedrag bij uw inkomen optellen. Dit heet het eigenwoningforfait. Het is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door uw gemeente vastgesteld. Het voordeel van de renteaftrek in box 1 wordt minder groot door de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Welke aftrekbare kosten kunt u gebruik van maken?

In het jaar dat u de hypotheek afsluit, mag u ook andere kosten als aftrekpost invullen op uw belastingaangifte. Denk aan:

• Advies en bemiddelingskosten voor hypotheekadvies.
• Taxatiekosten.
• Kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
• Notariskosten en de kosten van de inschrijving van de hypotheekakte in het kadaster.

Voor een nieuwbouwwoning geldt dat de bouwrente over de periode van het sluiten van de koopovereenkomst aftrekbaar is.

Makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten over de koopakte kunt u niet aftrekken.

Aftrekbare kosten van de rente over het deel dat in een bouwdepot zit

Het is mogelijk om een bouwdepot af te sluiten voor de verbouwing van uw woning. U kunt ook een bouwdepot hebben als u een nieuwbouwwoning heeft gekocht. Over uw hypotheek betaalt u rente. De rente die u betaalt over het bouwdepot kunt u maximaal twee jaar aftrekken als u uw depot gebruikt voor de bouw/verbouwing van uw huis. Over het bedrag van uw lening dat in het bouwdepot staat, krijgt u rente én betaalt u rente. De rente die u krijgt, gaat af van de rente die u betaalt. Het bedrag dat overblijft, is aftrekbaar. Na twee jaar ziet de Belastingdienst het bedrag dat nog in uw bouwdepot zit als een gewone lening. Daardoor mag u de rente over dit deel niet meer aftrekken.

De hypotheekrenteaftrek wordt steeds meer afgebouwd

De overheid heeft de hypotheekrenteaftrek ooit bedacht om mensen te stimuleren een huis te kopen. Door een deel van de hypotheekrente terug te krijgen via de belasting, wordt dat aantrekkelijker. Zoals u waarschijnlijk weet, wordt de hypotheekrente al enige tijd steeds meer afgebouwd. Hoe groot uw belastingvoordeel is, hangt af van de hoogte van uw belastbaar inkomen in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) en de bijbehorende belastingschijf. Valt uw belastbaar inkomen in belastingschijf 4? Dan wordt het percentage voor aftrek van kosten voor uw eigen woning in geleidelijk stappen verlaagd van 52% naar 37,05%. In 2019 bedraagt de aftrek 49%. De afbouw gaat in 2020 van jaarlijks een 0.5% per jaar naar 3% per jaar. In 2023 is maximale hypotheekrenteaftrek bereikt. Dat is 37,05%.

Wanneer heeft u recht op hypotheekrenteaftrek?

Uw huis en uw hypotheek moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Huizenbezitters krijgen met steeds strengere belastingregels te maken. Wij zetten ze kort op een rijtje.

• Huis als hoofdverblijf
  Uw hypotheekschuld moet bedoeld zijn voor uw huis. Of dat nu aankoop, verbetering of onderhoud is. Dit huis moet uw hoofdverblijf zijn. U kunt voor een tweede huis, zoals een vakantiehuis, dus geen hypotheekrente aftrekken.
• Hypotheekvorm
  Sluit u een nieuwe hypotheek af? Dan kunt u kiezen uit uit twee hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Bij deze hypotheekvormen lost u elke maand een bedrag af. Zo betaalt u in dertig jaar uw hypotheek af. Heeft u uw hypotheek al vóór 1 januari 2013 afgesloten? Dan gelden er ruimere regels voor hypotheekrenteaftrek. U krijgt het ook als u geen annuitaire of lineaire hypotheek heeft. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een aflossingsvrije hypotheek. U kunt natuurlijk ook uw bestaande hypotheek uitbreiden. Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Of omdat u gaat verhuizen, en uw hypotheek meeneemt en aanvult. Dit extra deel moet u weer aflossen via een annuiteiten of een lineaire hypotheek.
• Maximale periode
  U mag sinds 2001 de hypotheekrente nog maar maximaal 30 jaar aftrekken van uw inkomstenbelasting.
• Bijleenregeling
  Als u uw huis met winst verkoopt, heeft u overwaarde. Koopt u daarna binnen 3 jaar een nieuw huis? Dan moet u die overwaarde investeren in uw nieuwe woning, Doet u dat niet? Dan heeft u over dat deel van de hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Wanneer wordt de teruggave uitbetaald?

U kunt de hypotheekaftrek één keer per jaar terugvragen, als u belastingaangifte over dat jaar doet. Maar u kunt er ook voor kiezen elke maand een voorlopige teruggave te krijgen. Houd er wel rekening mee dat naarmate u meer aflost, u steeds minder kunt aftrekken.