Hypotheekrenteaftrek

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Wie een huis koopt, heeft meestal een hypotheek nodig. Dat is een lening, en over een lening betaal je rente en aflossing. De rente die je over een hypotheek betaalt, heet hypotheekrente. Voor een huis heb je veel geld nodig. Een hypotheek is dan ook een grote lening. Het duurt lang voordat je die hebt afgelost. En al die tijd betaal je hypotheekrente over het bedrag van de lening dat nog open staat

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Inkomstenbelasting betalen de meeste mensen. Het inkomen waar je belasting over betaalt, heet het belastbaar inkomen. Hoe hoger jouw belastbaar inkomen is, hoe meer inkomstenbelasting je betaalt. Als je een hypotheek hebt, kan je (als je voldoet aan de voorwaarden) een deel van de hypotheekrente aftrekken van dit belastbaar inkomen. Dit doe je bij jouw jaarlijkse belastingaangifte. Het belastbaar inkomen wordt daardoor lager. Je hoeft dus minder inkomstenbelasting te betalen. Dat is het gevolg van de hypotheekrenteaftrek.

Hoe werkt dat in de praktijk?

Je geeft jaarlijks bij jouw belastingaangifte in box 1 jouw inkomen uit werk en woning aan. Heb je een eigen woning? Dan mag je de hypotheekrente invullen als aftrekpost in box 1. Daarnaast moet je voor jouw eigen woning een bedrag bij jouw inkomen optellen. Dit heet het eigenwoningforfait. Het is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door uw gemeente vastgesteld. Het voordeel van de renteaftrek in box 1 wordt minder groot door de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Welke aftrekbare kosten kan je gebruik van maken?

In het jaar dat je de hypotheek afsluit, mag je ook andere kosten als aftrekpost invullen op jouw belastingaangifte. Denk aan:

• Advies en bemiddelingskosten voor hypotheekadvies.
• Taxatiekosten.
• Kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
• Notariskosten en de kosten van de inschrijving van de hypotheekakte in het kadaster.

Voor een nieuwbouwwoning geldt dat de bouwrente over de periode van het sluiten van de koopovereenkomst aftrekbaar is.

Makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten over de koopakte kunt kan je niet aftrekken.

Aftrekbare kosten van de rente over het deel dat in een bouwdepot zit

Het is mogelijk om een bouwdepot af te sluiten voor de verbouwing van jouw woning. Je kan ook een bouwdepot hebben als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht. Over jouw hypotheek betaal je rente. De rente die je betaalt over het bouwdepot kan je maximaal twee jaar aftrekken als je jouw depot gebruikt voor de bouw/verbouwing van jouw huis. Over het bedrag van jouw lening dat in het bouwdepot staat, krijg je rente én betaal je rente. De rente die je krijg, gaat af van de rente die je betaalt. Het bedrag dat overblijft, is aftrekbaar. Na twee jaar ziet de Belastingdienst het bedrag dat nog in jouw bouwdepot zit als een gewone lening. Daardoor mag je de rente over dit deel niet meer aftrekken.

De hypotheekrenteaftrek wordt steeds meer afgebouwd

De overheid heeft de hypotheekrenteaftrek ooit bedacht om mensen te stimuleren een huis te kopen. Door een deel van de hypotheekrente terug te krijgen via de belasting, wordt dat aantrekkelijker. Zoals je waarschijnlijk weet, wordt de hypotheekrente al enige tijd steeds meer afgebouwd. Hoe groot jouw belastingvoordeel is, hangt af van de hoogte van jouw belastbaar inkomen in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) en de bijbehorende belastingschijf. Valt jouw inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan wordt het percentage voor aftrek van kosten voor jouw eigen woning in stappen verlaagd naar 37,10%. In 2020 bedraagt de aftrek 46%. Per jaar wordt de maximale hypotheekrenteaftrek met drie procentpunt afgebouwd naar uiteindelijk het basistarief van 37,10% in 2023.

Wanneer heb je recht op hypotheekrenteaftrek?

Jouw huis en jouw hypotheek moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden om voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Huizenbezitters krijgen met steeds strengere belastingregels te maken. Wij zetten ze kort op een rijtje.

• Huis als hoofdverblijf
  Jouw hypotheekschuld moet bedoeld zijn voor jouw huis. Of dat nu aankoop, verbetering of onderhoud is. Dit huis moet jouw hoofdverblijf zijn. Je kunt voor een tweede huis, zoals een vakantiehuis, dus geen hypotheekrente aftrekken.
• Hypotheekvorm
  Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan kan je kiezen uit uit twee hypotheekvormen: een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Bij deze hypotheekvormen los je elke maand een bedrag af. Zo betaal je in dertig jaar jouw hypotheek af. Heb je jouw hypotheek al vóór 1 januari 2013 afgesloten? Dan gelden er ruimere regels voor hypotheekrenteaftrek. Je krijgt het ook als je geen annuitaire of lineaire hypotheek heeft. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een aflossingsvrije hypotheek. Je kan natuurlijk ook jouw bestaande hypotheek uitbreiden. Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Of omdat je gaat verhuizen, en jouw hypotheek meeneemt en aanvult. Dit extra deel moet je weer aflossen via een annuiteiten of een lineaire hypotheek.
• Maximale periode
  Je mag sinds 2001 de hypotheekrente nog maar maximaal 30 jaar aftrekken van jouw inkomstenbelasting.
• Bijleenregeling
  Als je jouw huis met winst verkoopt, heb je overwaarde. Koopt je daarna binnen 3 jaar een nieuw huis? Dan moet je die overwaarde investeren in jouw nieuwe woning. Doe je dat niet? Dan heb je over dat deel van de hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Wanneer wordt de teruggave uitbetaald?

Je kan de hypotheekaftrek één keer per jaar terugvragen, als je belastingaangifte over dat jaar doet. Maar je kan er ook voor kiezen elke maand een voorlopige teruggave te krijgen. Houd er wel rekening mee dat naarmate je meer aflost, je steeds minder kunt aftrekken.