Hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen
Koopt of verbouwt u een eigen woning. En leent u daarvoor? Dan kunt u de rente die u betaalt op die lening aftrekken van uw belastbaar inkomen. De lening heet dan bij de Belastingdienst een ‘eigenwoningschuld’ en valt in box 1. U mag de rente maximaal 30 jaar lang aftrekken. Heeft u uw lening afgesloten voor 1 januari 2001? Dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.
De aflossingseis
Als u de rente wilt aftrekken, moet u elke maand een bedrag aflossen. Deze aflossing bedraagt tenminste het bedrag dat volgens een annuïtair aflossingsschema in maximaal 30 jaar zou worden afgelost.
Lees hier meer over op de site van de Belastingdienst.
Heeft u aan het einde van het jaar niet voldoende afgelost? Dan voldoet u niet aan de aflossingseis en heeft u mogelijk geen hypotheekrenteaftrek meer.
Geen aflossingseis
De aflossingseis geldt niet:
- als u uiterlijk op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had en ook als u deze (gedeeltelijk) gaat oversluiten;
- voor de eerste drie jaar van uw starterslening;
- als u een overbruggingskrediet afsluit.
Verhogen bestaande eigenwoningschuld
Gaat u de eigenwoningschuld verhogen die u op 31 december 2012 had? Dan moet u voor deze verhoging wel maandelijks aflossen. Anders krijgt u over dat deel van de eigenwoningschuld geen renteaftrek.
Andere aftrekbare kosten
Naast het feit dat de hypotheekrente aftrekbaar is, mag u in het jaar dat u de hypotheek afsluit ook de andere kosten aftrekken. Bijvoorbeeld:
- omzettingskosten;
- bemiddelingskosten: maximaal € 3.630,00 per fiscale partner;
- notariskosten en kosten van de inschrijving van de hypotheekakte in het kadaster;
- taxatiekosten;
- kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
- voor een nieuwbouwwoning geldt dat de bouwrente over de periode vanaf het sluiten van de koopovereenkomst aftrekbaar is.
Makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten over de koopakte kunt u niet aftrekken.
Rente over het deel dat in een bouwdepot zit
Heeft u een woning gekocht die nog gebouwd moet worden, dan kunt u binnen uw hypotheek een nieuwbouwdepot hebben. Over uw hypotheek betaalt u rente. De rente die u betaalt over het bedrag van de hypotheek dat in het nieuwbouwdepot zit, mag u de eerste twee jaar aftrekken. Let erop dat u de rente die u over een bouwdepot betaalt, moet verminderen met de rente die u van ons ontvangt over een bouwdepot. Na die twee jaar ziet de Belastingdienst het bedrag dat nog in uw bouwdepot zit als een gewone lening. Daardoor mag u de rente over dit deel ook niet meer aftrekken. Als u deze lening of een deel ervan voor de bouw of verbouwing van uw woning gebruikt, mag u de rente over dat deel weer aftrekken.
Belastbaar inkomen in belastingschijf 4
Hoe groot uw belastingvoordeel is, hangt af van de hoogte van uw belastbaar inkomen in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) en de bijbehorende belastingschijf. Valt uw belastbaar inkomen in belastingschijf 4? Dan wordt het percentage voor aftrek van kosten voor uw eigen woning in geleidelijk stappen verlaagd van 52% naar 38%. Dit gaat in stappen van een half procent per jaar. In 2014 was dit 51,5%, in 2015 51%, enzovoorts. Zo wordt het percentage van 52% uiteindelijk verlaagd naar 38%.
Het eigenwoningforfait
U moet voor uw eigen woning een bedrag bij uw inkomen optellen. Dit heet het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door uw gemeente vastgesteld. Het voordeel van de renteaftrek in box 1 wordt minder groot door de bijtelling van het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is niet groter dan de aftrekbare kosten van uw woning (hypotheekrente).
Verkoop van uw huidige woning
Bijleenregeling
Bij verhuizing naar een nieuwe koopwoning moet u de overwaarde van de eigen woning gebruiken voor het kopen van de nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. De overwaarde bestaat globaal gezegd uit de verkooprijs van de woning verminderd met de hypotheek. De overwaarde wordt ‘de eigenwoningreserve’ genoemd. De rente van de nieuwe hypotheek is dan aftrekbaar tot maximaal de koopsom van de nieuwe woning (inclusief kosten) min ‘de eigenwoningreserve’.
U heeft een Spaarrekening Eigen Woning (SEW)
Heeft u een spaarrekening die dient ter aflossing van uw hypotheek? Dit heet een ‘Spaarrekening Eigen Woning (SEW)’. Met deze spaarrekening spaart u belastingvrij om de hypothecaire lening (deels) af te lossen. Daarbij moet u zich wel houden aan fiscale regels.
U kunt de opgebouwde waarde van een bestaande SEW meenemen naar een nieuwe SEW bij Aegon. Dit is mogelijk zonder fiscale gevolgen als het gegarandeerde eindsaldo of de inleg in de nieuwe SEW niet wordt verhoogd.
U heeft een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)
Met deze verzekering spaart u belastingvrij om de lening (deels) af te lossen. Daarbij moet u zich wel houden aan fiscale regels.
U heeft tijdelijk twee woningen
U mag de rente van de leningen voor beide woningen tijdelijk aftrekken. Dit mag in het jaar dat u uit de oude woning vertrekt en de drie jaar erna. Dit wordt ook wel de ‘verhuisregeling’ genoemd. Als de verhuisregeling afloopt, mag u de rente van de lening voor de oude woning niet meer aftrekken. Deze lening valt dan niet meer in box 1 maar in box 3.
Meer informatie over de fiscale aspecten van uw hypotheek?
Ga naar de site van de Belastingdienst www.belastingdienst.nl.