Juridische en fiscale informatie

Hypotheekrente aftrekken van jouw belastbaar inkomen

Koop of verbouw je een eigen woning? En leen je daarvoor? Dan kan je de rente die je betaalt op die lening aftrekken van jouw belastbaar inkomen. De lening heet dan bij de Belastingdienst een ‘eigenwoningschuld’ en valt in box 1. Je mag de rente maximaal 30 jaar lang aftrekken. Heb je jouw lening afgesloten voor 1 januari 2001? Dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.

De aflossingseis

Als je de rente wilt aftrekken, moet je elke maand een bedrag aflossen.  Deze aflossing bedraagt tenminste het bedrag dat volgens een annuïtair aflossingsschema in maximaal 30 jaar zou worden afgelost.

• Meer informatie hierover lees je op de site van de Belastingdienst

Heb je aan het einde van het jaar niet voldoende afgelost? Dan voldoe je niet aan de aflossingseis en heb je mogelijk geen hypotheekrenteaftrek meer.

Geen aflossingseis

De aflossingseis geldt niet:

• als je uiterlijk op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had en ook als je deze (gedeeltelijk) gaat oversluiten;
• voor de eerste drie jaar van jouw starterslening;
• als je een overbruggingskrediet afsluit. 

Verhogen bestaande eigenwoningschuld

Ga je de eigenwoningschuld verhogen die je op 31 december 2012 had? Dan moet je voor deze verhoging wel maandelijks aflossen. Anders krijg je over dat deel van de eigenwoningschuld geen renteaftrek.

Andere aftrekbare kosten

In het jaar dat je de hypotheek afsluit, mag je ook andere kosten als aftrekpost invullen op jouw belastingaangifte. Bijvoorbeeld:

• Advies en bemiddelingskosten voor hypotheekadvies;
• Taxatiekosten;
• Kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
• Notariskosten en de kosten van de inschrijving van de hypotheekakte in het kadaster.

Voor een nieuwbouwwoning geldt dat de bouwrente over de periode vanaf het sluiten van de koopovereenkomst aftrekbaar is.

Makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten over de koopakte kunt u niet aftrekken.

Rente over het deel dat in een bouwdepot zit 

Heb je een woning gekocht die nog gebouwd moet worden, dan kan je binnen jouw hypotheek een nieuwbouwdepot hebben. Over jouw hypotheek betaal je rente. De rente die je betaalt over het bedrag van de hypotheek dat in het nieuwbouwdepot zit, mag je de eerste twee jaar aftrekken. Let erop dat je de rente die je over een bouwdepot betaalt, moet verminderen met de rente die je van ons ontvangt over een bouwdepot. Na die twee jaar ziet de Belastingdienst het bedrag dat nog in jouw bouwdepot zit als een gewone lening. Daardoor mag je de rente over dit deel ook niet meer aftrekken. Als je deze lening of een deel ervan voor de bouw of verbouwing van jouw woning gebruikt, mag je de rente over dat deel weer aftrekken.

Belastbaar inkomen in hoogste schijf

Hoe groot jouw belastingvoordeel is, hangt af van de hoogte van jouw belastbaar inkomen in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) en de bijbehorende belastingschijf. Valt jouw inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan wordt het percentage voor aftrek van kosten voor jouw eigen woning in stappen verlaagd naar 37,10%. In 2020 bedraagt de aftrek 46%. Per jaar wordt de maximale hypotheekrenteaftrek met drie procentpunt afgebouwd naar uiteindelijk het basistarief van 37,10% in 2023.  

Het eigenwoningforfait

Je moet voor jouw eigen woning een bedrag bij jouw inkomen optellen. Dit heet het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door jouw gemeente vastgesteld. Het voordeel van de renteaftrek in box 1 wordt minder groot door de bijtelling van het eigenwoningforfait. 

Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd. In 2020 krijg je nog maar 93,33% aftrek van het verschil tussen jouw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor jouw eigen woning. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.  

Verkoop van jouw huidige woning

Bijleenregeling

Bij verhuizing naar een nieuwe koopwoning moet je de overwaarde van de eigen woning gebruiken voor het kopen van de nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. De overwaarde bestaat globaal gezegd uit de verkooprijs van de woning verminderd met de hypotheek. De overwaarde wordt ‘de eigenwoningreserve’ genoemd. De rente van de nieuwe hypotheek is dan aftrekbaar tot maximaal de koopsom van de nieuwe woning (inclusief kosten) min ‘de eigenwoningreserve’. 

Je hebt een Spaarrekening Eigen Woning (SEW)

Heb je een spaarrekening die dient ter aflossing van uw hypotheek? Dit heet een ‘Spaarrekening Eigen Woning (SEW)’. Met deze spaarrekening spaar je belastingvrij om de hypothecaire lening (deels) af te lossen. Daarbij moet je je wel houden aan fiscale regels.

Je kan de opgebouwde waarde van een bestaande SEW meenemen naar een nieuwe SEW bij Aegon. Dit is mogelijk zonder fiscale gevolgen als het gegarandeerde eindsaldo of de inleg in de nieuwe SEW niet wordt verhoogd.

Je hebt een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)

Met deze verzekering spaar je belastingvrij om de lening (deels) af te lossen. Daarbij moet je je wel houden aan fiscale regels.

Je hebt tijdelijk twee woningen

Je mag de rente van  de leningen voor beide woningen tijdelijk aftrekken. Dit mag in het jaar dat je uit de oude woning vertrekt en de drie jaar erna. Dit wordt ook wel de ‘verhuisregeling’ genoemd. Als de verhuisregeling afloopt, mag je de rente van de lening voor de oude woning niet meer aftrekken. Deze lening valt dan niet meer in box 1 maar in box 3. Is de lening op de oude woning op dat moment lager dan de waarde van de woning dan heb je overwaarde. De overwaarde beïnvloedt de renteaftrek van jouw nieuwe woning.

Meer informatie over de fiscale aspecten van jouw hypotheek?

Ga naar de site van de Belastingdienst www.belastingdienst.nl.