Hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen
Heeft u een lening in de vorm van een hypotheek? En koopt of verbouwt u een eigen woning van deze lening? Dan kunt u de rente van uw belastbaar inkomen aftrekken. De lening heet dan bij de Belastingdienst een ‘eigenwoningschuld’ en valt in box 1. U mag de rente maximaal 30 jaar lang aftrekken. Heeft u uw lening afgesloten voor 1 januari 2001? Dan gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001.
De aflossingseis
Als u de rente wilt aftrekken, moet u voldoen aan drie voorwaarden. U moet:
- elke maand een bedrag aflossen;
- uw lening in maximaal 30 jaar aflossen;
- het minimale bedrag dat u aflost tenminste volgens een annuïtair aflossingsschema aflossen. De Belastingdienst noemt dit de annuïtaire aflossingseis. Lees hier meer over op de site van de Belastingdienst.
Heeft u aan het einde van het jaar niet voldoende afgelost? Dan voldoet u niet aan de aflossingseis en heeft u mogelijk geen hypotheekrenteaftrek meer.
Geen aflossingseis
De aflossingseis geldt niet:
- als u uiterlijk op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had en ook als u deze (gedeeltelijk) gaat oversluiten;
- voor de eerste drie jaar van uw starterslening;
- als u een overbruggingskrediet afsluit.
Verhogen bestaande eigenwoningschuld
Gaat u de eigenwoningschuld verhogen die u op 31 december 2012 had? Dan moet u voor deze verhoging wel maandelijks aflossen.
Andere aftrekbare kosten
In het jaar waarin u de hypotheek afsluit, mag u naast de hypotheekrente ook andere eenmalige kosten aftrekken. Bijvoorbeeld:
- omzettingskosten;
- bemiddelingskosten: maximaal € 3.630,00 per fiscale partner;
- notariskosten en kosten van de inschrijving van de hypotheekakte in het kadaster;
- taxatiekosten;
- kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
- voor een nieuwbouwwoning geldt dat de bouwrente over de periode vanaf het sluiten van de koopovereenkomst aftrekbaar is.
Makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten over de koopakte kunt u niet aftrekken.
Rente over het deel dat in een bouwdepot zit
U kunt binnen uw hypotheek een bouwdepot hebben. Over uw hypotheek betaalt u rente. De rente die u betaalt over het bedrag van de hypotheek dat in het depot zit, mag u de eerste twee jaar aftrekken. Let erop dat u de rente die u over een bouwdepot betaalt, moet verminderen met de rente die u van ons ontvangt over een bouwdepot. Hierna ziet de Belastingdienst het bedrag dat nog in uw bouwdepot zit als een gewone lening. Daardoor mag u de rente over dit deel ook niet meer aftrekken. Als u deze lening of een deel ervan voor de bouw of verbouwing van uw woning gebruikt, mag u de rente over dat deel weer aftrekken.
Belastbaar inkomen in belastingschijf 4
Hoe groot uw belastingvoordeel is, hangt af van de hoogte van uw belastbaar inkomen en de bijbehorende belastingschijf. Valt uw belastbaar inkomen in belastingschijf 4? Dan wordt het percentage voor aftrek van kosten voor uw eigen woning in geleidelijk verlaagd. Dit gaat in stappen van een half procent per jaar. In 2014 was dit 51,5%, in 2015 51%, enzovoorts. Zo wordt het percentage van 52% uiteindelijk verlaagd naar 38%.
Het eigenwoningforfait
U moet voor uw eigen woning een bedrag bij uw inkomen optellen. Dit heet het eigenwoningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door uw gemeente vastgesteld. Het voordeel van de renteaftrek in box 1 wordt minder groot door de bijtelling van het eigenwoningforfait.
Verkoop van uw huidige woning
Bijleenregeling
Bij een verhuizing moet u de overwaarde van de eigen woning gebruiken voor het kopen van de nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. De overwaarde wordt ‘de eigenwoningreserve’ genoemd. De rente is dan aftrekbaar over de koopsom van de nieuwe woning (inclusief kosten), min ‘de eigenwoningreserve’.
U heeft een Spaarrekening Eigen Woning (SEW)
Heeft u een spaarrekening in box 1? Dit heet een ‘Spaarrekening Eigen Woning (SEW)’. Met deze spaarrekening spaart u belastingvrij om de lening (deels) af te lossen. Daarbij moet u zich wel houden aan fiscale regels.
U kunt de opgebouwde waarde van een bestaande SEW meenemen naar een nieuwe SEW bij Aegon. Dit is mogelijk zonder fiscale gevolgen als het gegarandeerde eindsaldo of de inleg in de nieuwe SEW niet wordt verhoogd.
U heeft een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)
Met deze verzekering spaart u belastingvrij om de lening (deels) af te lossen. Daarbij moet u zich wel houden aan fiscale regels.
U heeft tijdelijk twee woningen
U mag de rente van de leningen voor beide woningen tijdelijk aftrekken. Dit mag in het jaar dat u uit de oude woning vertrekt en de drie jaar erna. Dit wordt ook wel de ‘verhuisregeling’ genoemd. Als de verhuisregeling afloopt, mag u de rente van de lening voor de oude woning niet meer aftrekken. Deze lening valt dan niet meer in box 1 maar in box 3.
Meer informatie over de fiscale aspecten van uw hypotheek?
Ga naar de site van de Belastingdienst www.belastingdienst.nl.