Omzettingskosten
Wil je ook gebruikmaken van de lage rente en je hypotheekrente omzetten? Dat kan. Je kunt je rente omzetten naar de marktrente. Je betaalt hier wel kosten voor. Op deze pagina gaan we in op de berekeningen van de verschillende kosten bij het omzetten naar marktrente. Heb je nog vragen over de berekeningen? Neem dan contact op met je adviseur.
Zo berekenen wij je rente bij het omzetten naar marktrente
Bij het omzetten van je hypotheekrente naar de marktrente betaal je omzettingskosten. Je stopt dan namelijk eerder met je rentevaste periode en betaalt de marktrente die nu geldt voor een nieuwe rentevaste periode. Maar je hebt een deel van de rente uit de oude rentevaste periode nog niet betaald. Dit rentebedrag moet je nog wel betalen. Dit noemen wij de omzettingskosten. In onderstaand voorbeeld lees je stap voor stap hoe wij de omzettingskosten berekenen.
Voorbeeldberekening
We nemen als voorbeeld Ted. Ted woont samen met zijn vrouw en kinderen in een gezellig koophuis. De hypotheekrente is flink gedaald. Ted vraagt zich af of hij gebruik kan maken van de lage rente. En of het aanpassen van de rente ook voordelig voor hem kan zijn. We lopen zijn gegevens even door. Ted heeft een hypotheek afgesloten van oorspronkelijk €200.000,-. Deze hypotheek bestaat uit 2 leningdelen:
- Een annuïteitendeel van oorspronkelijk €150.000,-
De resterende lening hiervan is €136.737,-. De rentevaste periode loopt nog 5 jaar tegen 4,5% rente. - Een aflossingsvrij deel van oorspronkelijk €50.000,-
De resterende lening hiervan is €50.000,-. De rentevaste periode loopt nog 7 jaar tegen 5% rente.
Ted overweegt om zijn rentevaste periode van leningdeel 2 eerder te stoppen en hiervoor een nieuwe periode te starten. Hij denkt hierbij aan een rentevaste periode voor 10 jaar tegen 2,75% rente. Voor de berekening van Ted zijn omzettingskosten doorlopen we een aantal stappen. We leggen de stappen uit in het algemene voorbeeld hieronder.
Stap 1: We berekenen het bedrag waarover Ted omzettingskosten moet betalen
Ieder kalenderjaar mag Ted per leningdeel 10% van het oorspronkelijke bedrag per leningdeel extra aflossen zonder hiervoor omzettingskosten te hoeven betalen. Dit noemen we de vergoedingsvrije ruimte. Heeft Ted eerder in het kalenderjaar al eens gebruikgemaakt van de vergoedingsvrije ruimte, bijvoorbeeld door een extra aflossing? Dan halen we dat bedrag er vanaf. In dit voorbeeld is daar geen sprake van. Het oorspronkelijke hypotheekbedrag van Ted is €200.000,-. Dit is verspreid over twee leningdelen. Per leningdeel berekenen we de vergoedingsvrije ruimte.
Leningdeel 1: €150.000,- / 10% = €15.000,-
Leningdeel 2: €50.000,- / 10% = €5.000,-
Ted overweegt een nieuwe rentevaste periode voor leningdeel 2. Hij heeft op dit leningdeel een vergoedingsvrije ruimte van €5.000,-. Hij wil de rentevaste periode van leningdeel 2 aanpassen. De omzettingskosten worden over het volgende bedrag berekend: €50.000,- - €5.000,- = €45.000,-
Stap 2: We bepalen de vergelijkingsrente
We hebben in stap 1 bepaald over welk bedrag Ted omzettingskosten moet betalen. Maar om de omzettingskosten daadwerkelijk te berekenen, hebben we eerst een vergelijkingsrente nodig. Dit is de actuele rente van een hypotheek met eenzelfde rentevaste periode als de resterende rentevaste periode van Ted zijn leningdeel.
- De rentevaste periode van leningdeel 2 loopt nog 7 jaar. Hij betaalt nu 5% rente.
- De actuele rente voor een hypotheek met een rentevaste periode van 7 jaar is in dit voorbeeld 2,6%.
- De vergelijkingsrente is dus ook 2,6%
Stap 3: We berekenen het renteverschil per maand
Als de rentevaste periode van Ted eerder stopt, loopt Aegon een deel van de rente mis. Om erachter te komen om hoeveel rente het gaat, berekenen wij voor elke maand, tot het einde van de rentevaste periode, het renteverschil. Dit doen we op basis van de huidige rente en de vergelijkingsrente. De rentevaste periode van Ted loopt nog 84 maanden. Zijn huidige rente is 5%. Voor Ted ziet het renteverschil per maand er als volgt uit:
|
Maand
|
Bedrag waarover kosten worden berekend
|
Rentebedrag dat Ted nu betaalt (5%)
|
Rentebedrag o.b.v. de vergelijkingsrente (2,6%)
|
Renteverschil
|
|---|---|---|---|---|
|
1 |
€ 45.000 |
€ 187,52 |
€ 97,52 |
€ 90 |
|
2 |
€ 45.000 |
€ 187,52 |
€ 97,52 |
€ 90 |
|
.. |
-- |
-- |
-- |
-- |
|
83 |
€ 45.000 |
€ 187,52 |
€ 97,52 |
€ 90 |
|
84 |
€ 45.000 |
€ 187,52 |
€ 97,52 |
€ 90 |
Stap 4: We zetten het renteverschil om naar de ‘contante waarde’
Als Ted de rente aanpast, gaat hij dus minder betalen dan in de rentevaste periode was afgesproken. Toch hoeft Ted ons niet het hele verschil terug te betalen. Dat komt omdat hij het bedrag nu ineens betaalt en niet maandelijks in 7 jaar tijd. Wij rekenen het maandelijkse renteverschil daarom terug naar dit moment. Ted betaalt ons de ‘contante waarde’ zoals dat heet. Deze maandelijkse renteverschillen tellen we uiteindelijk bij elkaar op. Opgeteld vormen ze het bedrag dat Ted aan omzettingskosten moet betalen.
Geld wordt in de loop van de jaren minder waard. Zo kunt u nu voor 10 euro meer kopen dan over 7 jaar. In de tabel ziet u daarom dat de contante waarde van het renteverschil iedere maand lager wordt.
|
Maand
|
Renteverschil
|
Contante waarde
|
|---|---|---|
|
1 |
€ 90 |
€ 89,81 |
|
2 |
€ 90 |
€ 89,61 |
|
.. |
-- |
.. |
|
83 |
€ 90 |
€ 75,20 |
|
84 |
€ 90 |
€ 75,04 |
|
Totaal |
€ 7.560,- |
€ 6.905,03 |
Ted betaalt dus €6.905,03 aan omzettingskosten. Hij betaalt in zijn huidige rentevaste periode iedere maand een rentebedrag van €208,33. Als Ted zijn rente omzet naar de marktrente voor rentevaste periode van 10 jaar, gaat hij iedere maand €114,58 betalen. Dat is iedere maand een verschil van €93,75.
Bespreek het met je adviseur
Al je vragen over omzetten naar marktrente kun je stellen aan je hypotheekadviseur. Je adviseur brengt je situatie in kaart en adviseert wat voor jou de beste oplossing is.